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Cada vez mais pessoas passam a viver em condomínios residenciais e é importante conhecer os direitos e deveres dos moradores nesses casos.
Cerca de 30 mil pessoas passaram a morar pela primeira vez em condomínios residenciais em São Paulo em 2012, de acordo com uma projeção feita pela Lello Condomínios. E, em geral, as principais dúvidas de quem está de mudança são em relação às despesas e às vagas de garagem, que podem variar conforme a convenção e o regimento de cada empreendimento. Leia abaixo algumas dicas do que é importante prestar atenção ao passar a viver em um condomínio.
1. Informe-se sobre o regulamento do condomínio. “Os novos moradores devem receber informações sobre as normas provisórias, regras de convívio, horários de mudança e normas de utilização dos espaços. Também são informados a quem deverão dirigir as dúvidas relativas a vícios construtivos”, diz Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.
2. Conheça as principais regras gerais. Elas geralmente tratam sobre segurança, barulho, funcionamento do salão de festas, regras para o uso das áreas de lazer e convivência, dinâmica das vagas em garagem, normatização da presença de cães e outros animais de estimação nos apartamentos etc.
3. Participe das assembleias. Há regras que devem ser observadas e os moradores precisam se adaptar à convivência com os vizinhos e funcionários. “É importante que haja harmonia entre todos e o papel do síndico é fundamental nesse sentido. Os moradores devem estar mobilizados para conviver pacificamente, zelando pela boa conservação das áreas comuns, patrimônio de todos”, ressalta Angélica.
4. Acompanhe e opine nas decisões das reuniões de condomínio. O orçamento do condomínio é definido na assembleia ordinária, que normalmente é anual. A partir da aprovação da maioria dos condôminos, a cota condominial é definida. Ao longo do ano pode haver reajustes, principalmente se houver altas nas tarifas de água e energia.
5. Entenda as taxas divididas entre os moradores. Além da unidade privativa (apartamento ou casa), o terreno, a edificação e os equipamentos do condomínio são de propriedade comum. Por isso, as despesas serão rateadas pelos condôminos pela fração ideal (parte indivisível das áreas comuns e de terreno correspondente à unidade autônoma de cada condômino). “Os moradores de condomínios rateiam as despesas da folha de funcionários, que representam cerca de 50% do total, além de água, energia elétrica das áreas comuns, gás, manutenção e conservação de elevadores, portões, bombas e outros equipamentos e de despesas administrativas, que costumam responder por menos de 5% do total”, explica Angélica.
6. Saiba diferenciar despesas ordinárias e extraordinárias. As primeiras se referem ao funcionamento do dia a dia do prédio. Já os gastos extraordinários são as obras de acréscimo ou reforma no condomínio, que precisam ser votadas e aprovadas em assembleia.
7. Prepare-se para um aumento de gastos no final do ano. De acordo com Angélica, em outubro, geralmente acontece o dissídio dos funcionários de condomínios. O melhor é planejar para que esse valor seja diluído ao longo das 12 cotas do ano.
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Segundo testemunhas, tamanco, choro de criança e móveis se arrastando motivaram a briga entre o empresário Vicente D'Alessio Neto e o casal que morava no andar de cima de seu apartamento em Santana de Parnaíba. Na cidade de São Paulo, o barulho, principalmente depois das 22h, é responsável por 40% das multas contra moradores de condomínio. O número é de uma pesquisa da administradora de condomínios Lello feito em 1,1 mil edifícios.
"A intolerância entre vizinhos cresce à proporção que novos empreendimentos são lançados. No livro de reclamação dos condomínios, metade das queixas é por barulho. É um tema muito difícil de resolver", afirma o advogado especialista em condomínios Márcio Rachkorsky. "Já vi dezenas de casos acabarem em agressão."
O período de silêncio recomendado pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) é das 22h às 7h. Nesse horário, o barulho tem de ser evitado pelos condôminos. Das 7h às 22h, ruídos devem ser tolerados. "O barulho durante o dia não pode ser abusivo. O que causa confusão e dias de fúria não são barulhos pontuais, mas ruídos rotineiros, como salto no piso de madeira ou cachorro preso na varanda", afirma Rachkorsky.
Para especialistas, choro de criança e outros ruídos que não podem ser evitados não devem causar multa a pais ou familiares. "Não há lei no Brasil que tenha poder de expulsão de condôminos. Não se pode multar alguém por causa do choro de uma criança. Os pais não estão causando esse incômodo porque querem. Eles são os primeiros a tentar fazer a criança parar de chorar", afirma o diretor de Condomínios do Secovi-SP, Sérgio Meira de Castro Neto.
Para evitar discussões, podem ser tomadas medidas como isolamento acústico de cômodos e conversas com o síndico e o porteiro, além de filtros nos pés de móveis. "Profissionais do condomínio devem ser treinados para mediar conflitos. A presença do advogado do condomínio e do síndico é fundamental para identificar, interferir e até advertir ou multar quem faz barulho excessivo", resume Rachkorsky.
Por: BÁRBARA FERREIRA SANTOS
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A chegada do outono é momento propício para que condomínios residenciais e comerciais comecem a programar o início de manutenções preventivas e corretivas nos prédios. A orientação é da Lello, empresa especializada em administração de condomínios no Estado de São Paulo.
Segundo a administradora, é no período de poucas chuvas e preferencialmente mais frio que se devem providenciar reformas e obras como recuperação de fachadas e do sistema de impermeabilização de lajes, por exemplo.
Diagnóstico dos problemas
A primeira dica é a contratação de um especialista, profissional ou empresa, que realize uma análise detalhada e dar um diagnóstico dos problemas encontrados, com a indicação das medidas corretivas e preventivas a serem adotadas. Com base nesse relatório inicial, o síndico deverá acionar as empresas fornecedoras do mercado para a tomada de preços.
"O paisagismo não pode ser esquecido, pois o inverno é o período considerado ideal para manutenção dos jardins, em decorrência do repouso e da dormência das plantas. É tempo de revigorar as funções biológicas e preparar os jardins para um novo ciclo de crescimento com a chegada da primavera", ressalta a engenheira Raquel Bueno Tomasini.
Oscilações de temperatura
Ela destaca, ainda, que a partir de agora, com as temperaturas mais brandas, e especialmente no frio, é mais comum a ocorrência de trincas, fissuras, manchas e desplacamentos de fachadas em decorrência da movimentação de materiais, que aumenta com as oscilações de temperatura ao longo do dia. "Mais uma razão para que os serviços de recuperação sejam executados no período de estiagem", conclui.
